投資もさまざまありますが・・・

みなさんもご存じのとおり「投資」の中には様々な種類のものがあります。株式投資、社債、投資信託、外貨預金、FXなど、そしてもちろん不動産投資も投資のひとつです。

では、不動産投資についてみなさんどのようなイメージを持っていますか？

• お金持ちしかできない
• 資産家や地主、一部の大手会社が行っている
• 知識がなければ難しそう
• やれば儲かりそう

などのイメージをお持ちではないでしょうか？

しかし、実際の不動産投資はみなさんが持たれているイメージとは少々違っています。上記のようなイメージはドラマやマスコミ、ニュースなどに、このようなイメージの不動産投資家が多くでてくるからでしょう。

実際は、不動産投資をしている人皆が資産家や地主、お金持ちではありません。もちろん、資産家や地主の方々が多いのは事実ですが、普通のサラリーマンや中小企業の経営者もたくさん不動産投資を行っています。事実「サラリーマン大家さん」という言葉を書籍やネットニュースでよく見聞きします。不動産投資の人気が高まっているのは、超低金利時代という背景とFXや株式投資、外貨預金等と比較すると「ミドルリスク・ミドルリターン」で、長期的に安定収入が得られるという点が大きいです。資産を増やすことを目的としてみなさん投資の道を選ばれる訳ですから、資産が減るようなことは当然避けたいものです。しかしながら、ローリスク・ハイリターンという投資商品はなく、高いリターンを求めるほどに負うリスクは高まります。例えば株や債券は、万が一の事が起こればゼロになってしまいますが、不動産は「不動産」という資産が必ず手元に残ります。不動産投資は相続の面からも、資産を増やす面からも、税金対策としても有効で比較的リスクが少ない投資の一つです。

不動産投資で得られる利益

不動産投資では「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2種類の利益が得られます。

インカムゲインとは資産を保有することで得られる利益のことで、不動産投資では家賃収入がインカムゲインになります。
一方、物件を売買することで得られる利益のことをキャピタルゲインといいます。基本的にはインカムゲインを重要視した投資が安定感がありおすすめですが、売買のタイミングによっては購入価格よりも高く売れてキャピタルゲインを得ることができます。かつてのバブルの頃のように、不動産価格がうなぎ上りに上がり調子の時には、大半の人がキャピタルゲイン重視で投資していたようですが、現在の状況下では厳しいものになってきています。

仮に、買ったときの値段（購入価格）よりも高く売れれば、保有していた間に得た家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）両方が得られます。買った時の値段（購入価格）と同じ値段で売れれば、売却益（キャピタルゲイン）はなくても保有していた間に得た家賃収入（インカムゲイン）は得られます。買ったときの値段（購入価格）よりも安く売らざるを得なかった場合、売却益（キャピタルゲイン）ではなく売却損（キャピタルロス）がでますが、保有していた間に得た家賃収入（インカムゲイン）から売却損を差し引いて余りあるなら、その残り分は利益があったと考えることができます。

毎月の収入であるインカムゲインが売却損もカバーしてくれます。しかし・・・

これは絶対あってはいけないことですが、事業計画があまく、ランニングコストいわゆる保有にかかる費用（原状回復工事代や物件の修繕維持費等）が思いのほかかかり、インカムゲインが思うように得られなかったら・・・プラスマイナスゼロ、はたまたマイナスになることもあり得ますので事業計画の作成は不動産投資の肝！だと思います。

不動産投資で成功する秘訣

1. 買うことがゴールではない
2. インカムゲインで手取りが残る物件を選ぶ、キャピタルゲインはおまけ的
3. 入口ですでに出口を考えておく
4. 具体的な事業計画を作る！実質利回りで試算すること
5. 時代背景、経済情勢、不動産市場の動きには敏感でいること（売り時と買い時の見極め）
6. 無駄なお買い物はしないこと（ここぞいう物件に出会った時のために資力温存）
7. 物件を任せている管理会社以外にセカンドオピニオン的なアドバイザーがいるとベター
8. 最初はできれば自分の目の届く範囲内で物件を育てていく